El contrato de construcción de obras, es el documento que firman el Contratista y el Constructor. Mediante el cual el Constructor se obliga a ejecutar las obras y al Contratista a pagarlas. El contrato debe describir qué trabajos hay que realizar y cómo ha de efectuarse el pago de los mismos.
Dirección Arquitectónica. Es la Dirección Arquitectónica. Es la supervisión que hace el Arquitecto; que puede ser diferente del profesional que ejecuta la obra; para que ésta se realice de acuerdo a los planos en su parte Arquitectónica, velando porque la ejecución de los trabajos y las indicaciones descritas en otros planos resulten en la solución Arquitectónica propuesta.
Dirección de la Obra. Son los servicios de Supervisión, y en su caso de Administración, de la Obra en los que un profesional se compromete a suministrar, administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al Dirección de la Obra. Son los servicios de Supervisión, y en su caso de Administración, de la Obra en los que un profesional se compromete a suministrar, administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al programa de obra y en el tiempo señalado.
Los trabajos son con frecuencia complejos y
suponen muchas operaciones diferentes, exigiendo
al Constructor la compra de multitud de materiales y diferentes
elementos manufacturados, así como el empleo de una amplia gama de máquinas y la colaboración de personas de
diferentes oficios.
Existen muchas maneras de contratar el pago
de unas obras de construcción. Estas difieren básicamente en la forma de abonar
la construcción que se realiza. Cada una de ellas determina en el Constructor
una estrategia distinta a la hora de
programar el proceso constructivo y sobre todo a la hora de
establecer prioridades en la ejecución de las distintas unidades de obra. Los
tipos más corrientes de contratos de construcción son:
Para una fácil comprensión y recordatorio de
cada tipo de contrato se han elegido unas denominaciones, que aunque no siempre
se utilizan como aquí se expresan, si que dan una idea clara del tipo de
contrato al que nos referimos.
Tipos
de contratos.
·
Contrato de Proyecto y Construcción. En
este tipo de contrato el Constructor o Contratista toma a su cargo tanto el
proyecto como la construcción de las obras y en su oferta valora la ejecución de los trabajos
descritos en un proyecto, que el mismo equipo o alguien por cuenta del
Constructor ha redactado. En este tipo de contratos el Contratista realiza la
licitación sobre un Pliego de Bases, que define de manera sucinta el objetivo o intención que desea conseguir con la
construcción, y deja en libertad al licitador para definir la manera de
lograrlo, debiendo el mismo licitador valorar con posterioridad su propio
proyecto.. Es decir el constructor no sólo aporta el proyecto completo y su
construcción, sino que lo financia y el Contratista se compromete a abonar a lo
largo de una serie de años, normalmente muchos más de lo que dura la
construcción, el importe total de su promoción.
·
Contrato a precio cerrado. En este tipo de Contrato
denominado con frecuencia llave en mano el Constructor se compromete a entregar
una construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad
fija, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la
obra. El constructor se compromete a recibir exclusivamente la cantidad
ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas que en su opinión son
necesarias para la correcta terminación y funcionamiento de la instalación
aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la
oferta.
·
Contrato por unidades de obra y cuadro de
precios. Se contrata el precio de una serie de
unidades de obra, de tal manera que no se asegura el volumen de
cada unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades del contrato. El
Contratista no queda comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen
determinado de obra. Es un tipo de contrato típico de obras con un gran margen
de inseguridad en su
ejecución, e incluso se suele utilizar para contratos de trabajos de investigación o
prospección en los cuales existe una cantidad determinada y fija a gastar, que
se consume con arreglo a un cuadro de precios contratados, en los que se suele
añadir los porcentajes necesarios para cubrir los gastos de impuestos, beneficio industrial del constructor etc. Es un contrato a firmar con
un constructor de confianza, cuando no es posible prever ni siquiera
aproximadamente los volúmenes de obra a realizar, y por lo tanto tampoco se
puede garantizar el importe total de las obras que se ejecuten.
·
Contrato de presupuestos parciales y presupuesto general. Es el contrato habitual y
más frecuente; utilizando los cuadros de precios del proyecto y la medición de
los planos del mismo se obtiene una valoración reflejada en unos presupuestos
parciales y un presupuesto general, como suma de los diferentes presupuestos
parciales incluidos en el proyecto recibido y que formará parte del Contrato.
Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor que la unidad, para
cubrir impuestos, gastos generales, beneficio industrial y cualquier otro costo
proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto final del proyecto
sobre el cual el Constructor se compromete a hacer una baja o un alza. Para
obtener la cifra de su oferta, el Constructor obtiene sus propios precios de
coste de las distintas unidades de obra que figuran en el proyecto.
·
Contrato por administración. Aunque suele ser el sueño de algunos constructores, no es en absoluto
recomendable para los intereses del Contratista. Si profundizamos un poco en la
filosofía de
todo buen Constructor, tampoco lo es para éste. Este contrato por
Administración se basa en la fijación de unos precios de mano de obra y
materiales por parte del Constructor y con arreglo a ellos se facturan al
Contratista los trabajos realizados encargados por la propiedad. El compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a facturar
por cada hora de operario o peón, y por cada unidad de material empleado, pero
sin asegurar en ningún caso el número de horas ni las cantidades a emplear en
cada unidad de obra. Sobre el total de facturación de mano de obra y materiales
consumidos el constructor carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos
y beneficio industrial. Por tanto la cantidad total a cobrar por estos
conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de mano de obra y
materiales, independientemente del volumen total de obra realizado.
Riesgos e imprevistos.
Ninguna actividad humana que se haya previsto
de antemano tiene la garantía absoluta de que su realización se verifique
exactamente según se proyectó. Existen una serie de factores de imposible
calificación ni cuantificación a priori, que pueden alterar las previsiones
iniciales y hacer variar por tanto los resultados obtenidos respecto a los
inicialmente previstos. Es el riesgo de no cumplimiento de las hipótesis de partida, riesgo
inherente a toda actividad humana. Disminuir riesgos es caro, y aumentarlos
peligroso. Es necesario llegar a un compromiso entre conseguir una cierta seguridadde cumplimiento
encareciendo la actividad excesivamente; o afrontar un probable fallo en las
previsiones, al abaratar en exceso el coste de dicha actividad. El proceso constructivo
está basado en unas previsiones apriorísticas, cuya falta de cumplimiento puede
traer consigo graves perjuicios de todo tipo a los actores de todo el proceso.
Especialmente a aquellos actores que arriesgan en el proceso su patrimonio, su prestigio o incluso su
seguridad. Existe la creencia de que el Constructor debe tomar a su cargo la
mayoría o incluso todos los riesgos del proceso. Pero esto no debe ser así. Evidentemente
la asunción de riesgos por parte del Constructor supone unos costes, que se
incluyen en los precios del contrato. El Contratista paga por tanto estos
riesgos de una manera indirecta, pero se supone de manera implícita que los
riesgos asumidos por el Constructor son los normales de cualquier actividad
industrial.
Pero cuando los riesgos e convierten en
imprevisibles deben ser afrontados de común acuerdo entre el Contratista y el
Constructor. No hay que olvidar que el objetivo del Constructor es obtener un
beneficio por su actividad constructora. Si éste objetivo no se cumple
desaparece como Constructor. Si se le obliga a afrontar costes imprevistos de
gran magnitud, tratará de reducir gastos en otras unidades o elementos de la
obra a costa de la calidad de la misma y en perjuicio del propio Contratista.
Fianzas
Esta cantidad normalmente es devuelta al
constructor, una vez transcurrido el período de garantía de la obra. Durante
este período el Constructor asume la responsabilidad de reparar y dejar la obra
en las mismas condiciones que el día en que se terminó. En muchos casos, para
no tener que depositar en metálico la fianza, se recurre a un aval bancario, es
decir a un documento mediante el cual una entidad bancaria responde ante el
Contratista hasta una cantidad determinada, la fianza, de las obligaciones del
Constructor.
Naturalmente este aval o fianza supone un coste
adicional para el Constructor, coste que ha de repercutir en sus precios.
Realmente se trata de unseguro sobre la posible informalidad del constructor, es decir cubre para el
Contratista, el riesgo de que el Constructor no responda de sus obligaciones
contractuales.
¿Cuáles son los aspectos más
importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de Construcción?
Elementos principales especificados en las cláusulas
(contrato por Administración)
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